A fecha de 01/04/2020, se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Sólo en los supuestos de vivienda habitual, siempre que el arrendatario se encuentre en una situación de “vulnerabilidad económica” a estos efectos y que el propietario sea una empresa pública o un “gran tenedor”, esto es, titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500m², se podrá acoger a una moratoria o reducción en el pago de la renta del alquiler.
¿Qué pasa si el arrendador de la vivienda no es un “gran tenedor”? En tal caso, el acuerdo será voluntario. Si el Arrendador no aceptase ningún acuerdo el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
Una vez intentado un acuerdo con el arrendatario, el arrendador deberá elegir entre una reducción del 50% de la renta durante todo el estado de alarma prorrogable hasta un máximo de 4 mensualidades tras su finalización o bien una moratoria (aplazamiento sin intereses) de la renta ordinaria durante todo este tiempo hasta un límite 4 mensualidades, cuyo pago se fraccionará en los 3 años siguientes.
El plazo para solicitar la aplicación de estas medidas es de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, esto es, hasta el 01/05/2020. El arrendador deberá contestar en el plazo máximo de 7 días laborables conforme a condiciones anteriores o, en su defecto, indicando las posibles alternativas.
Los requisitos para entender una » situación de vulnerabilidad económica a efectos de la moratoria o reducción de la renta del alquiler» Solo si se reunen, conjuntamente, los siguientes requisitos:
(a) Haber sido despedido, afectado por un ERTE o situación análoga que suponga una pérdida de ingresos
(b) Que la renta de la unidad familiar no supere 3 veces el IPREM (1.613,52 €), con matices para situaciones de discapacidad, enfermedad grave y/o hijos o personas > 65 años a cargo y
(c) No ser propietario o usufructuario de ninguna otra propiedad en España, salvo indisponibilidad del inmueble.
Si un contrato de arrendamiento llega a su fin durante el estado de alarma, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, tanto si se cumple el término del contrato, como cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario tiene derecho a solicitar (y el arrendador la obligación de conceder salvo fijación de condiciones distintas por acuerdo) una 5 prórroga extraordinaria por un máx. de 6 meses. Los términos del contrato no se podrán alterar durante dicho periodo y esta medida se podrá solicitar desde el 01/04/2020 hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma
Se podrá ejecutar un desahucio, una vez levantada la suspensión de los plazos procesales, cuando finalice el estado de alarma, si el arrendatario (demandado) acredita ante el órgano judicial una situación de vulnerabilidad sobrevenida por la crisis del COVID-19, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto del desahucio para que los servicios sociales traten su caso en particular. Los medios de prueba se regulan en el art. 6.
Si el arrendador también está en situación de vulnerabilidad sobrevenida por la crisis del COVID-19 deberá acreditarlo ante el órgano judicial para que dicha circunstancia sea tenida en cuenta. Los medios de prueba se regulan en el art. 6.
MEDIDAS CON RESPECTO A LOS PRÉSTAMOS
Solo si se cumple estar en situación de “vulnerabilidad económica” y se puede acreditar documentalmente (declaración responsable), se puede solicitar una moratoria de préstamo con garantía hipotecaria (vivienda habitual. Los requisitos son:
- estar en situación de desempleo o sufrir una caída de facturación o ingresos ≥ 40% (empresarios o profesionales). Además, los ingresos de la ud. familiar en el mes anterior no debe superar tres veces el IPREM (1.613,52 €) con carácter general y el total de la cuota del préstamo hipotecario más los gastos y suministros básicos deben superar el 35% de los ingresos netos de la ud. familiar.
La deuda hipotecaria a la que alcanza la moratoria es, además, de la derivada de la vivienda habitual, la relativa a inmuebles afectos a actividades económicas o viviendas no habituales en alquiler en las que el propietario ha dejado de percibir renta durante el periodo del estado de alarma o hasta el mes siguiente a su finalización.
La norma también contempla la suspensión temporal de las obligaciones relativas a préstamos no hipotecarios siempre que el deudor sea una persona física y se encuentre en situación de “vulnerabilidad económica” conforme a unos requisitos adicionales que se regulan para este tipo de préstamos.
El deudor, hipotecario o no, vulnerable, puede solicitar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales de su préstamo o crédito vigente a la entrada en vigor de la norma hacer hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma.
Se trata de una suspensión de las obligaciones contractuales que surtirá efectos desde la solicitud del acreedor por una duración de 3 meses ampliable mediante acuerdo del Consejo de Ministros. Durante la duración de esta suspensión la entidad acreedora no podrá cobrar ni la cuota, ni intereses de ningún tipo, ni total ni parcialmente y el vencimiento se extenderá automáticamente por el periodo de suspensión sin alteración del resto de condiciones pactadas. La aplicación de esta medida no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna
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